Wenn ein Unternehmer seinen Nachlass regelt, dreht sich meist alles um die Frage, wer seinen Chefsessel übernimmt. Geht der Firmeninhaber in den Ruhestand, müssen aber nicht nur Führungsaufgaben, sondern auch Vermögenswerte auf die nächste Generation übertragen werden. Die Planung dieses Vorhabens erweist sich meist als äußerst kompliziert, da dabei zahlreiche rechtliche und steuerliche Aspekte berücksichtigt werden müssen. Vor allem die Übertragung von zum Betriebsvermögen gehörenden Immobilien wirft sowohl bei Firmenchefs als auch bei ihren Nachfolgern häufig Fragen auf. Nicht immer ist klar, welche steuerlichen Auswirkungen eine Übereignung solcher Objekte nach sich zieht. Daher sollte bei der Nachfolgeplanung ein besonderes Augenmerk auf den Immobilien liegen.

Damit die Übertragung von Firmenimmobilien keine unerwünschten Steuerüberraschungen mit sich bringt, sollten Unternehmer vorhandene Objekte unbedingt in der Nachfolgeplanung berücksichtigen und ihr Vorgehen genau durchdenken. Unter Umständen kann es sinnvoll sein, derartige Vermögenswerte nicht erst im Todesfall zu vererben, sondern sie vom restlichen Betriebsvermögen zu trennen und vorzeitig zu überschreiben.

Wird dafür keine Gegenleistung verlangt, handelt es sich bei diesem Vorgang in der Regel um eine Schenkung. Alternativ können sich Unternehmenslenker aber auch dafür entscheiden, ihre Firma – oder Teile davon – an den Nachwuchs zu verkaufen. So oder so müssen sich die Beteiligten mit verschiedenen Steuerarten beschäftigen.

 

Immobilienübertragung kann Schenkungsteuerpflicht auslösen

Begünstigte kommen nicht umhin, sich mit der Schenkung- und Erbschaftsteuer auseinanderzusetzen. Wer ein Geschenk erhält oder etwas erbt, muss diesen Vorgang beim zuständigen Finanzamt melden. Dafür hat er drei Monate Zeit. Das heißt aber noch nicht, dass man tatsächlich zur Kasse gebeten wird. Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz gibt nämlich Freibeträge vor. Deren Höhe richtet sich danach, in welchem Verwandtschaftsverhältnis der Beschenkte zum Schenker steht.

Was damit gemeint ist, wird deutlich, wenn man sich einige Beispiele ansieht: Handelt es sich beim Geschenkempfänger um den Ehepartner des Schenkers liegt der Freibetrag bei 500.000 Euro. Bei Kindern sind es 400.000 Euro und bei Enkeln 200.000 Euro. Erhalten Eltern Geschenke von ihren Kindern, sind lediglich 20.000 Euro steuerfrei; im Erbfall sind es sogar 100.000 Euro. Sie sehen also: Je enger man mit dem Schenkenden verwandt ist, desto größer ist der Freibetrag. Handelt es sich um ein Erbe, gelten in den meisten Fällen dieselben Freibeträge. Außerdem können Ehepartner und Kinder im Erbfall zusätzlich einen Versorgungsfreibetrag geltend machen.

 

Steuerhöhe richtet sich nach Schenkungssumme und Steuerklasse

Für jeden Euro, der über dem Freibetrag liegt, muss allerdings Schenkung- beziehungsweise Erbschaftsteuer gezahlt werden. Beim Berechnen der Steuerhöhe kommt es darauf an, wie hoch der zu versteuernde Betrag ist und in welche Steuerklasse sich der Schenkende einordnen lässt. Auch hier haben wir ein Beispiel für Sie parat: Mal angenommen, die Schenkungssumme beträgt nach Abzug des Freibetrages weniger als 75.000 Euro und es gilt Steuerklasse 1. Dann liegt der Steuersatz bei 7 Prozent. Gehört der Beschenkte zu Steuerklasse 2 sind es bereits 15 Prozent; bei Steuerklasse 3 beträgt der Steuersatz sogar 30 Prozent. Grundsätzlich lässt sich festhalten: Je größer das Geschenk, desto höher ist letztlich der geltende Steuersatz.

Wer zu welcher Steuerklasse gehört, richtet sich ebenfalls nach dem Verwandtschaftsgrad. Einen Überblick liefert § 15 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes.

 

Bewertung des zu übertragenden Vermögens

Wer ein Geldgeschenk erhält, kann die Höhe der Steuerlast also leicht berechnen. Handelt es sich bei einem Geschenk um eine Immobilie, ist die Berechnung ein wenig aufwendiger. In diesem Fall ist zuerst eine Bewertung des zu übertragenden Vermögens notwendig. Je nachdem, ob nur die Immobilie oder direkt das ganze Unternehmen verschenkt beziehungsweise vererbt wird, muss entweder das Grundstück oder das komplette Unternehmen bewertet werden. Wie man dabei vorgeht, lässt sich dem Bewertungsgesetz (BewG) entnehmen.

Handelt es sich um Immobilien im Betriebsvermögen, kann in der Regel das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren eingesetzt werden. Wichtig zu wissen ist aber, dass in bestimmten Fällen Sonderregeln zur Anwendung kommen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Anteile an Kapitalgesellschaften oder Beteiligungen an Grundbesitz bewertet werden müssen. Grundsätzlich sollten alle Beteiligten ausreichend Zeit einplanen. Da bei der Bewertung zahlreiche Faktoren berücksichtigt werden müssen, erweist sich die Berechnung in vielen Fällen als äußerst komplex und aufwendig.

 

Von Steuervorteilen profitieren

Nach der Ermittlung des Wertes kann auch die Höhe der Schenkung- oder Erbschaftsteuer berechnet werden. Dabei sollten Begünstigte prüfen, ob sie gegebenenfalls von Steuervorteilen profitieren können. Eine wichtige Rolle spielt hierbei unter anderem, ob lediglich eine Immobilie oder das ganze Unternehmen übertragen wird.

 

Zwischen Regel- und Optionsverschonung wählen

Wer ein Unternehmen erbt oder zu Lebzeiten des Vorgängers übernimmt, hat zum Beispiel die Möglichkeit, eine Regelverschonung zu beantragen. Wird diesem Antrag stattgegeben, müssen lediglich 15 Prozent des Betriebsvermögens versteuert werden. 85 Prozent sind dementsprechend von der Erbschaft- oder Schenkungsteuerpflicht befreit. Allerdings müssen dafür bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Das Unternehmen muss beispielsweise mindestens fünf Jahre im Besitz des Nachfolgers bleiben und darf innerhalb dieser Zeitspanne nicht verkauft werden. Zudem ist es notwendig, in dieser Zeit eine bestimmte Mindestlohnsumme nachzuweisen. Hinzu kommt, dass das Verwaltungsvermögen höchstens 90 Prozent des gesamten Unternehmensvermögens ausmachen darf.

Möchte der Nachfolger die Firma mindestens sieben Jahre lang behalten, ist sogar eine hundertprozentige Steuerbefreiung möglich (Optionsverschonung). Die Mindestlohnsumme ist dann allerdings deutlich höher. Wie hoch diese letztlich ausfällt, hängt von der Anzahl der Mitarbeiter ab. Das Verwaltungsvermögen darf in diesem Fall einen Wert von 20 Prozent des Unternehmensvermögens nicht überschreiten.

 

Zuordnung zum Verwaltungsvermögen

Immobilien, die zum Betriebsvermögen gehören, spielen hier meist eine wichtige Rolle. Es stellt sich die Frage, ob diese zum Verwaltungsvermögen gehören. Auf eigenbetrieblich genutzte Objekte trifft dies meist nicht zu. Diese Immobilien können somit bei einer Betriebsübertragung ebenfalls von der Schenkung- oder Erbschaftsteuer befreit sein. Objekte, die nicht betrieblich oder die von Dritten genutzt werden, zählen hingegen in der Regel zum Verwaltungsvermögen, sodass eine Übertragung eine Steuerpflicht auslöst. Nur in wenigen Ausnahmefällen müssen keine Steuern gezahlt werden.

Allerdings ist die Einordnung von Immobilien im Betriebsvermögen meist nicht ganz einfach. In vielen Fällen ist diese Aufgabe sogar sehr komplex. Immerhin gibt es zahlreiche Sonderregeln. Für bestimmte Unternehmen wie Wohnungsgesellschaften gelten außerdem Ausnahmen. Deshalb sollte hier genau hingeschaut und jeder Einzelfall mithilfe von Experten individuell geprüft werden.

 

Grunderwerbsteuer in den Blick nehmen

Wer schon mal ein Haus gekauft hat, der weiß, dass man auch die Grunderwerbsteuer im Blick behalten sollte, wenn Immobilien übertragen werden. In der Regel sind Immobilienschenkungen jedoch von dieser Ländersteuer befreit. Hinzu kommt, dass das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) eine Steuerbefreiung für Ehepartner und Kinder vorsieht.

Allerdings gibt es Ausnahmen, die nicht übersehen werden dürfen. Sollte zum Beispiel eine Mischung aus Kauf und Schenkung vorliegen, Immobilien im Rahmen von Firmenanteilsübertragungen den Besitzer wechseln oder ein Nießbrauch vereinbart werden, könnte die Grunderwerbsteuer unter Umständen doch eine Rolle spielen. Auch hier muss jede Situation individuell bewertet werden.

 

Aufdeckung stiller Reserven

Eventuell können noch weitere Steuern relevant werden – und zwar für den Beschenkten und den Schenkenden. Wird eine Immobilie aus dem Betriebsvermögen entnommen und einer Privatperson geschenkt, besteht die Möglichkeit, dass stille Reserven aufgedeckt werden. Dies ist der Fall, wenn der Wert des Objektes zum Zeitpunkt der Schenkung höher ist als der in der Bilanz ausgewiesene Wert. Diese Differenz lässt sich als steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn des Schenkenden werten, der Einfluss auf die Höhe der Einkommensteuer, der Körperschaftsteuer oder der Gewerbesteuer haben kann.

 

Veräußerungsgewinne und Mieteinnahmen versteuern

Unter bestimmten Umständen muss sich auch der Beschenkte mit der Einkommensteuer befassen. Verkauft er die erhaltene Immobilie zum Beispiel innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist, entsteht ebenfalls ein Veräußerungsgewinn, der versteuert werden muss.

Vermietet der Begünstigte das Objekt, entsteht gegebenenfalls die Möglichkeit, den Entnahmewert abzuschreiben. Unter Umständen können dann auch Kosten, die im Zusammenhang mit der Schenkung anfallen, abgeschrieben werden. Selbstverständlich müssen Beschenkte die anschließend eingenommenen Mieteinnahmen ebenfalls versteuern.

 

Immobilien in Betriebsvermögen übertragen

Natürlich kann eine Immobilie auch an einen Unternehmer übergeben werden, der sein Geschenk in sein eigenes Betriebsvermögen aufnimmt. Entscheidet sich der Beschenkte irgendwann dafür, die Immobilie zu verkaufen, kann ein Veräußerungsgewinn entstehen, der als Betriebseinnahme versteuert werden muss. Die Zehn-Jahres-Frist spielt hierbei keine Rolle.

Im Einzelfall kann es auch dazu kommen, dass bereits die Einlage als Veräußerung gewertet wird und eine Besteuerung nach sich zieht.

 

Einfluss individueller Vereinbarungen auf die Steuerlast

Welche Steuer in welcher Höhe fällig wird, hängt aber noch von vielen weiteren Faktoren ab. Unter anderem kann der Schenkende individuelle Vereinbarungen mit dem Beschenkten treffen, die Einfluss auf die Steuerlast haben. Das Einräumen eines Nießbrauchrechts senkt beispielsweise den Wert der Schenkung und somit auch die zu zahlende Schenkungsteuer. Eine gemischte Schenkung, bei der ein Teil des Vermögens verschenkt und der Rest an den Beschenkten verkauft wird, ist ebenfalls denkbar. In diesem Fall muss bei der Berechnung der Steuerlast der verschenkte Anteil genau berechnet werden. Ähnlich kompliziert ist es, wenn die Schenkung unter mehreren Personen aufgeteilt wird.

 

Jede Übertragung individuell betrachten

Daneben gibt es noch viele weitere Gestaltungsmöglichkeiten. Deshalb muss jede Schenkung aus steuerlicher Sicht individuell betrachtet werden. Da das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz eine Zehn-Jahres-Regel vorsieht, kann eine Immobilienübertragung im Rahmen der Nachfolgeplanung in manchen Fällen aber durchaus sinnvoll sein. Eine häppchenweise Übertragung des Betriebsvermögens kann nämlich eventuell Steuervorteile mit sich bringen. Wenn zwischen einer Schenkung und einem Erbfall weniger als zehn Jahre liegen, wird die Schenkung schließlich zum Erbe hinzugerechnet. Sollte der geltende Freibetrag dann insgesamt überschritten werden, muss der Begünstigte den überschüssigen Betrag versteuern. Liegen mehr als zehn Jahre dazwischen, darf der komplette Freibetrag erneut herangezogen werden.

Jeder Schritt sollte aber genau geplant werden. Dabei empfiehlt es sich, einen Steuerberater hinzuzuziehen. Schließlich spielen zahlreiche Aspekte eine Rolle. Zudem sieht das Steuerrecht viele Sonderregeln und Ausnahmen vor, die eventuell berücksichtigt werden müssen. Nur wer gut durchdacht vorgeht und alle Optionen kennt, kann sämtliche Möglichkeiten ausschöpfen und verhindern, dass das gut gemeinte Geschenk für den Begünstigten unerwartet teuer wird.

Denis Broll - Diplom Ökonom | Steuerberater, Fachberater für int. Steuerrecht, zert. Berater für E-Commerce <small>(IFU / ISM gGmbH)</small>

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