Immobiliensteuern: Diese steuerlichen Pflichten haben Besitzer von Eigenheimen und Mietobjekten

Wie lebt es sich wohl als Immobilienbesitzer? Diese Frage dürfte sich selbst der überzeugteste Mieter schon einmal gestellt haben. Die Vorteile liegen auf der Hand: Man kann mietfrei wohnen oder Mieteinnahmen generieren. Ob das Leben dadurch sorgenfreier wird, hängt aber letztlich von vielen, vielen weiteren Faktoren ab. Nicht zu unterschätzen ist beispielsweise die Steuerlast, die mit der Inbesitznahme einer Immobilie einhergeht. Je nachdem, wer das Objekt in welcher Form nutzt, können eine Reihe von Steuerarten relevant werden. Was bei Kauf, Vermietung, Erbschaft und Schenkung zu beachten ist, haben wir im Folgenden für Sie zusammengefasst.

Wer eine Immobilie kauft, sollte sich darauf einstellen, dass schon kurze Zeit später die erste Steuer fällig wird. In der Regel flattert bereits einige Wochen nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags ein Bescheid vom Finanzamt ins Haus, der zur Zahlung der Grunderwerbsteuer auffordert. Die Höhe dieser Verkehrssteuer hängt davon ab, wie teuer das erworbene Objekt ist und wo es sich befindet.

Käufer und Bauherren zahlen Grunderwerbsteuer

Je nachdem, in welchem Bundesland die Immobilie steht, muss der neue Besitzer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises an das Finanzamt überweisen. Wichtig zu wissen ist, dass nicht nur der Erwerb des Gebäudes versteuert wird. Auch das Grundstück, auf dem es steht, wird in die Berechnung einbezogen.

Ein wenig anders verhält es sich, wenn ein Neubau entstehen soll. Wer ein unbebautes Grundstück kauft, muss dafür ebenfalls Grunderwerbsteuer zahlen. Ob auch die darauf entstehende Immobilie versteuert wird, hängt davon ab, wer die Bauleistung anbietet: Kauft der Bauherr Grundstück und Neubau vom selben Anbieter, entrichtet er für beide Objekte die Grunderwerbsteuer. Günstiger ist es, die Kaufvorgänge zu trennen und das Haus von einem anderen Anbieter hochziehen zu lassen. Hat das Bauunternehmen keinen Bezug zum Grundstücksverkäufer, fällt die Steuer lediglich für das Grundstück an.

Grundsteuer in regelmäßigen Abständen fällig

Wer glaubt, damit sei die Steuerschuld beglichen, liegt falsch. Hausbesitzer müssen nämlich auch noch die Grundsteuer zahlen, die regelmäßig fällig wird. Diese erfuhr in den vergangenen Jahren erhöhte mediale Aufmerksamkeit, da ihre jahrzehntealten Bemessungsgrundlagen vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig deklariert wurden. Es folgte eine Grundsteuerreform, in deren Zuge Immobilienbesitzer eine Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte anfertigen und beim Finanzamt einreichen mussten. Die neu berechneten Steuersätze sollen ab dem 1. Januar 2025 gelten.

Die Höhe der Grundsteuer hängt vom Grundbesitzwert, der Steuermesszahl und dem Hebesatz der jeweiligen Kommune ab. Wer alle drei Zahlen multipliziert, erhält den pro Jahr zu entrichtenden Betrag. Gezahlt wird meist im vierteljährlichen Rhythmus. Übrigens: Vermieter müssen die Grundsteuer nicht zwangsläufig selbst zahlen. Stattdessen kann sie auf den Mieter umgelegt werden.

Mieteinnahmen einkommensteuerpflichtig

Für Immobilienbesitzer, die das Gebäude selbst bewohnen, fallen keine weiteren immobilienspezifischen Steuern an. Sollen Häuser, Wohnungen oder Gewerbeflächen vermietet werden, stellt sich die Lage jedoch anders dar. Mieteinnahmen sind nämlich einkommensteuerpflichtig. Hier gilt der persönliche Steuersatz.

Bei Gewerbeflächenvermietung Umsatzsteuerpflicht prüfen

Wer Gewerbeflächen an bestimmte Unternehmen vermietet und eine Umsatzgrenze von 22.000 Euro erreicht, gilt außerdem als Unternehmer und ist obendrein umsatzsteuerpflichtig. Liegt der Umsatz unter diesem Freibetrag, kann der Vermieter in der Regel selbst entscheiden, ob er von der Kleinunternehmerregel Gebrauch macht und damit umsatzsteuerbefreit bleibt oder ob er die Umsatzsteuer freiwillig zahlen möchte. Letzteres hätte den Vorteil, dass umsatzsteuerzahlende Unternehmen zum Vorsteuerabzug berechtigt sind. Allerdings entsteht die Umsatzsteuerpflicht nur, wenn auch der Mieter umsatzsteuerpflichtig und vorsteuerabzugsberechtigt ist.

Gewerbesteuerpflicht bei gewerblichem Handel

Gebäudebesitzer, die gewerblich mit Immobiliengrundstücken handeln, müssen außerdem Gewerbesteuer entrichten. Dies gilt allerdings nicht nur für Unternehmer, die im großen Stil mit Immobilien spekulieren, sondern unter bestimmten Umständen auch für Privatpersonen. Erwirbt oder verkauft ein Besitzer innerhalb kurzer Zeit verschiedene Gebäude, kann es eventuell passieren, dass er vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft wird. Dann muss er obendrein auch noch Gewerbesteuer zahlen. Gleiches gilt, wenn Betriebsaufspaltungen vorliegen.

Ganz wichtig: Wer eine Immobilie kauft, in der er nicht selbst wohnt, und diese nach kurzer Zeit wieder mit Gewinn verkauft, muss außerdem Spekulationssteuer zahlen.

Kosten für vermietete Objekte abschreiben

Eine Immobilie verursacht allerdings nicht nur Steuern. Manchmal können Eigentümer durch den Hauskauf oder -bau auch Steuern sparen: Wer eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie vermietet, kann die Anschaffungskosten abschreiben und dadurch seine Steuerlast mindern. In der Regel können 50 Jahre lang zwei Prozent dieser Kosten per annum geltend gemacht werden. Handelt es sich um eine Immobilie, die vor 1925 gebaut wurde, lassen sich 40 Jahre lang jeweils 2,5 Prozent abschreiben. Für nagelneue Gebäude aus dem Jahr 2023 gilt eine jährliche Abschreibung von 3 Prozent über 33 Jahre. Kosten für Sanierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen können gegebenenfalls als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Werden Mietwohnungen neu gebaut, können die Besitzer unter Umständen von einer Sonderabschreibung profitieren: Erfüllen ihre Gebäude bestimmte Kriterien, dürfen nämlich vier Jahre lang 5 Prozent der Anschaffungskosten noch einmal auf die regulären Abschreibungen draufgepackt werden. Diese Regelung gilt allerdings nur befristet bis 2026.

Wer sein Haus selbst bewohnt, schaut in dieser Hinsicht jedoch in die Röhre. In diesem Fall sind Abschreibungen nämlich nicht möglich.

Steuersätze für Erben und Beschenkte

Mit Steuern müssen sich auch diejenigen befassen, die ihre Immobilie nicht kaufen, sondern erben. In einigen Fällen wird dann nämlich Erbschaftssteuer fällig. Das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) sieht allerdings Freibeträge vor. Wie hoch diese ausfallen, hängt vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erbgeber und Erbempfänger ab. Handelt es sich bei einem Erben zum Beispiel um den Sohn oder die Tochter, liegt der Freibetrag bei 400.000 Euro; bei Enkeln sind es 200.000 Euro und bei Geschwistern 20.000 Euro. Wenn der vom Finanzamt zu ermittelnde Verkehrswert eines vererbten Gebäudes unter dem für den jeweiligen Erben geltenden Freibetrag liegt, wird keine Erbschaftssteuer fällig.

Ist die Immobilie teurer, muss der Erbe die Differenz zwischen Verkehrswert und Freibetrag versteuern. Über die Höhe des Steuersatzes entscheiden sogenannte Erbschaftssteuerklassen und die Höhe der Erbschaft. Während enge Verwandte wie Ehepartner oder Kinder in Klasse 1 fallen, wird anderen Familienmitgliedern wie Geschwistern Klasse 2 zugeordnet; besteht kein verwandtschaftliches Verhältnis gilt Klasse 3. Jede einzelne Klasse ist nach der Höhe des zu versteuernden Erbes gestaffelt: Je höher die Erbschaft, desto höher ist letztlich der geltende Steuersatz.

In einigen Fällen können Ehepartner und Kinder auch steuerfrei davonkommen. Wenn sie zum Zeitpunkt des Besitzübertrags bereits in der Immobilie wohnen oder spätestens sechs Monate später darin einziehen und dann mindestens zehn Jahre darin leben, entfällt die Erbschaftssteuerpflicht.

Für Schenkungen gelten dieselben Freibeträge und Steuersätze. In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, eine vererbbare Immobilie noch zu Lebzeiten an einen Verwandten zu übergeben. Dies hat den Vorteil, dass die Freibeträge nach 10 Jahren erneut genutzt werden können, falls weitere Erbmasse vorhanden ist.

Immobilienschenkungen mit Pflichten verbinden

Zudem ist es möglich, Vereinbarungen zu treffen oder die Schenkung mit Einschränkungen und Pflichten zu verbinden. Schenkende können beispielsweise ein Wohnrecht im Grundbuch festschreiben lassen. Durch die Nutzung dieses sogenannten Nießbrauchs sinkt der Immobilienwert und damit auch die Steuerlast. Es ist außerdem möglich, dass ein Nießbraucher Flächen der verschenkten Immobilie vermietet. Er darf selbst Mieteinnahmen generieren, muss diese dann aber auch versteuern.

Rechtzeitig über Steuerpflichten informieren

Wie Sie sehen, müssen sich Immobilienbesitzer mit verschiedenen Steuerarten beschäftigen. Neben den oben bereits genannten Vorgaben gibt es jedoch noch zahlreiche Sonderregeln und Ausnahmen. Es empfiehlt sich daher, vor Unterzeichnung eines Kauf- oder Neubauvertrages mit einem Steuerexperten zu sprechen und sich ausgiebig beraten zu lassen. Gleiches gilt im Erb- oder Schenkungsfall.

Wer sich unvorbereitet in das Abenteuer Hauskauf stürzt, riskiert hohe Steuernachzahlungen. Nur wenn man gut informiert und mit allen Steuerpflichten vertraut ist, kann man das Leben in seinem Eigenheim in vollen Zügen genießen oder das Objekt als Einnahmequelle nutzen, ohne böse Überraschungen befürchten zu müssen.