Grundsteuerreform: Was Eigentümer*innen über die Neuberechnung der Objektsteuer wissen sollten

Seit das Bundesverfassungsgericht die bisherige Berechnung der Grundsteuer im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt hat, geistert der Begriff Grundsteuerreform wie ein Schreckgespenst durch die Medien. Obwohl nun schon lange Zeit darüber berichtet wird, wissen viele Grundstücks- und Hausbesitzer*innen aber noch immer nicht genau, was die Neuberechnung für sie konkret bedeutet. Während es für die einen deutlich teurer werden dürfte, können die anderen auf eine Steuerminderung hoffen. Bevor Eigentümer*innen Klarheit bekommen, müssen sie jedoch erst einmal eine Feststellungserklärung abgeben. Diese sollte sorgfältig ausgefüllt werden, damit die neue Grundsteuer am Ende nicht höher ausfällt als ohnehin schon befürchtet.

In den Augen der Karlsruher Richter hatte das bisher geltende Grundsteuerbemessungsmodell eine Generalüberholung bitter nötig. Der Grund: Die Höhe der Grundsteuer richtete sich bislang nach einem Einheitswert, der schon einige Jahre auf dem Buckel hat. Dieser wurde in Westdeutschland nämlich schon 1964 festgelegt. In ostdeutschen Bundesländern galt bisher sogar noch ein Berechnungswert aus dem Jahr 1935. Durch die Reform soll die Grundsteuer nun zeitgemäßer, unbürokratischer und gerechter werden.

Feststellungserklärung als Berechnungsgrundlage

Erst einmal verursacht sie aber Arbeit: Immobilien- und Grundstücksbesitzer*innen sind nämlich verpflichtet, zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 eine Feststellungserklärung bei dem für sie zuständigen Finanzamt einzureichen. Welche Daten darin abgefragt werden, hängt vom jeweiligen Bundesland ab, in dem sich das betreffende Objekt befindet. Nordrhein-Westfalen folgt beispielsweise dem 2019 vom Bundestag verabschiedeten Gesetzespaket zur Reform der Grundsteuer. In diesem Fall werden unter anderem folgende Daten abgefragt:

• Grundstücksart,
• Baujahr der auf dem Grundstück befindlichen Immobilie,
• Anzahl der Wohnungen und Wohnflächen,
• Grundstücksfläche,
• Grundstückslage,
• Gemarkung,
• Flurstücke und
• der Bodenrichtwert.

Viele Eigentümer*innen werden sich nun sicher fragen, wo sie all diese Daten finden können. Tatsächlich wird ihnen nichts anderes übrig bleiben, als die benötigten Informationen in Bauunterlagen und Kaufverträgen zu recherchieren. Gegebenenfalls müssen an der einen oder anderen Stelle Messungen durchgeführt werden. Liegen alle Daten vor, kann die Feststellungserklärung online eingereicht werden. Dafür können Bürger*innen zum Beispiel die Plattform Mein ELSTER nutzen.

In drei Schritten zur Grundsteuer

Sobald die Informationen vorliegen, kann die Berechnung der neuen Grundsteuer erfolgen. In einem ersten Schritt bewertet das Finanzamt auf Grundlage der eingereichten Daten das betreffende Grundstück und ermittelt dafür einen Grundsteuerwert. Das Ergebnis wird Eigentümern und Eigentümerinnen dann in einem Grundsteuerwertbescheid mitgeteilt. Als Hauptfeststellungszeitpunkt gilt dabei der 1. Januar 2022.

Handelt es sich um eine Immobilie, die zu Wohnzwecken genutzt wird, nutzt das Finanzamt für die Wertermittlung das sogenannte Ertragswertverfahren. Hierbei wird der kapitalisierte Reinertrag mit dem abgezinsten Bodenwert addiert. Alle Daten, die für die Berechnung dieser beiden Werte benötigt werden, sind in den Anlagen des Bewertungsgesetzes (BewG) zu finden. Bei anderen Objekten erfolgt die Bewertung im Sachwertverfahren. Dies ist zum Beispiel bei Geschäftsgrundstücken der Fall. Dabei wird die Summe aus Gebäudesachwert und Bodenwert mit einer Wertzahl multipliziert, die ebenfalls dem Bewertungsgesetz entnommen werden kann.

In beiden Fällen wird der ermittelte Grundsteuerwert anschließend mit einer gesetzlich vorgegebenen Steuermesszahl multipliziert, um den sogenannten Grundsteuermessbetrag zu berechnen. Wie hoch die Messzahl ist, hängt von der Art der auf dem Grundstück befindlichen Immobilie ab.

Zum Schluss wird der Grundsteuermessbetrag mit einem von der jeweiligen Gemeinde festgelegten Hebesatz multipliziert – und siehe da: Schon steht die Höhe der neuen Grundsteuer fest. Jeder Eigentümer und jede Eigentümerin erhält dann einen Grundsteuerbescheid, in dem er oder sie über die neue Steuerhöhe informiert wird.

Erforderliche Daten rechtzeitig zusammensuchen

In Zukunft soll alle sieben Jahre eine Hauptfeststellung erfolgen. So können regelmäßig relevante Änderungen wie Eigentümerwechsel, neu entstandene Wohneinheiten oder Veränderungen der Grundstücksart erfasst werden.

Nun gilt es aber erst einmal, aktuelle Daten an das Finanzamt zu übermitteln. Mit dem Zusammensuchen der benötigten Informationen sollte man unbedingt frühzeitig beginnen, damit man am Ende nicht unter Zeitdruck gerät. Vor allem Eigentümer*innen, die mehrere Gebäude oder Wohnungen besitzen, sollten ausreichend Zeit für die Erledigung dieser Aufgabe einplanen. Immerhin müssen sie für jedes Objekt eine separate Erklärung abgeben. Befinden sich die Gebäude in unterschiedlichen Bundesländern, sollten Besitzer*innen bedenken, dass eventuell unterschiedliche Daten benötigt werden.

Zahlen müssen Eigentümer*innen derzeit aber noch den alten Betrag. Der neue Grundsteuersatz gilt erst ab dem 1. Januar 2025. Bis dahin bleiben die altbekannten Regeln bestehen. Dennoch sollten betroffene Bürger*innen den Grundsteuerwertbescheid, der voraussichtlich 2023 ins Haus flattern dürfte, schnell unter die Lupe nehmen. Dieser stellt nämlich die Basis für die Berechnung der Grundsteuer dar. Fehler können deshalb richtig teuer werden. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte den Bescheid gemeinsam mit einem Steuerberater oder einer Steuerberaterin prüfen. Wird ein Fehler entdeckt, kann innerhalb eines Monats nach Erhalt des Dokuments Einspruch eingelegt werden. So lässt sich sicherstellen, dass die neue Grundsteuer keine bösen Überraschungen mit sich bringt.