Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen dann nicht von Mietern geduldet werden müssen, wenn eine Bauzeit von zwölf Monaten geplant ist und der Mieter aufgrund des Umfangs der in Aussicht genommenen Arbeiten monatelang nicht in seiner Wohnung verbleiben kann.

Wohnungsräumung nicht hinzunehmende Belastung des Mieters

Im zugrunde liegenden Streitfall blieb die Klage eines Vermieters, der einen Mieter einer großen Wohnung mit ca. 166 m² auf Duldung von umfangreichen Arbeiten in Anspruch genommen hatte, in beiden Instanzen ohne Erfolg. Zur Begründung führte das Landgericht Berlin aus, dass ein Mieter zwar grundsätzlich verpflichtet sei, Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters zu dulden. Jedoch sei die im Gesetz vorgesehene Ausnahme, dass diese Pflicht bei einer unzumutbaren Härte entfalle, vorliegend erfüllt. Die geplanten Arbeiten, die große Wohnung zu modernisieren, führte zu einer drastischen und nicht mehr hinzunehmenden Belastung des Mieters. Er solle nicht nur einzelne Zimmer für einen Zeitraum von einigen wenigen Wochen räumen, sondern wäre gezwungen, seine gesamte Wohnung für mehrere Monate zu verlassen.

Vermieter hat auch kein Recht auf fristlose Kündigung

In einer weiteren Entscheidung verneinte das Landgericht Berlin ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung im Zusammenhang mit dem Verhalten von Mietern, die zur Duldung einer geplanten Instandsetzung aufgefordert worden waren.

In diesem Fall wollte der Vermieter die von Schwamm befallene Wohnung der Mieter sanieren. Den Mietern war dieses Vorhaben aufgrund eines Schreibens des beauftragten Architekten bereits seit einiger Zeit bekannt gewesen. Sie wandten sich deshalb an die Hausverwaltung und baten um nähere Informationen u. a. zu Art und Dauer der Maßnahmen. Mit einem Antwortschreiben teilte der Vermieter mit, dass die Arbeiten am 10. November 2014 beginnen und voraussichtlich drei Wochen dauern würden. Für diesen Zeitraum würde den Mietern eine anderweitige Unterkunft zur Verfügung gestellt. Mit einem weiteren Schreiben machte der Vermieter die Art der Unterbringung deutlich. Das Schreiben der Mieter, in dem sie u.a. darum baten, den Bauablaufplan mitzuteilen und eine Vertragsstrafe für den Fall der Verzögerung des Rückzugs zu vereinbaren, nahm der Vermieter zum Anlass einer fristlosen Kündigung und erhob nachfolgend Räumungsklage, die ohne Erfolg blieb.

Das Landgericht Berlin entschied ebenso wie das Amtsgericht in dem Berufungsurteil in erster Instanz, dass das Verhalten der Mieter aufgrund der Gesamtumstände nicht dazu führe, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden könne.

Angesichts des Stellenwertes des Besitzrechtes der Mieter an ihrer Wohnung hätten sie ein berechtigtes Interesse an näheren Informationen. Der Zeitdruck könne nicht den Mietern angelastet werden, sondern diesen müsse sich der Vermieter als eigene Pflichtverletzung anrechnen lassen. Allein die - nicht berechtigte - Forderung der Mieter, eine Vertragsstrafe zu vereinbaren, begründe für sich genommen nicht den Vorwurf einer erheblichen Pflichtverletzung, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen könne.
Denis Broll - Diplom Ökonom, Steuerberater

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